1. Art. 1. Modificación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (“LAU”)

1.1 Se vuelve al principio de libertad de pactos en arrendamientos de vivienda de superficie superior a 300 m2 o de renta inicial anual superior a 5,4 veces el salario mínimo interprofesional (art. 4.2 de la LAU).

1.2 Se modifica y ajusta la definición de la exclusión de arrendamientos excluidos de la LAU, de viviendas amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato (art. 5.e de la LAU).

1.3 Plazo mínimo obligatorio del contrato. Se amplía el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento a 5 años (antes 3 años), cuando el arrendador es persona física, y a 7 años (antes 3 años), cuando el arrendador el persona jurídica (art. 9.1 de la LAU).

1.4 Prórroga del contrato. Se amplía de a 3 años (antes 1) el plazo de prórroga obligatoria, transcurrido el plazo obligatorio inicial de 5 o 7 años, en el supuesto que ninguna de las partes hubiera notificado la voluntad de no renovarlo (art. 10.1 de la LAU).

1.5 Subrogación del contrato. En los contratos de duración superior a 5 o 7 años, según sea el arrendador persona física o jurídica, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario (art. 16.4 de la LAU).

1.6 Actualización por IPC. Se introduce un límite de actualización anual de renta por IPC, respecto de los contratos de “renta reducida”, de hasta 5 años de duración, o de hasta 7 años si el arrendador es persona jurídica. A estos efectos, se entenderá como renta reducida la que esté por debajo de la establecida para el conjunto del Estado en el RD que regule el plan estatal de vivienda vigente, a los efectos de tener habilitada la posibilidad de acogerse a algún programa de ayudas al alquiler (art. 18.1 de la LAU). Por tanto, el límite no resulta de aplicación a los contratos que no sean de renta reducida, así como a los contratos superiores a 5 años, o 7 años si el arrendador es persona jurídica.

1.7 Obras de mejora. Se modifica el régimen de obras de mejora a efectuar por el arrendador, permitiendo que éstas se ejecuten en cualquier momento desde el inicio de la vigencia de contrato y previo acuerdo entre las partes, incrementándose la renta en los términos previstos (art. 19.4 de la LAU).

1.8 Gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato. Cuando el arrendador sea persona jurídica, serán de su cargo los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato, salvo los servicios contratados por iniciativa directa del arrendatario (art. 20.1 in fine de la LAU).

1.9 Gastos de Comunidad de Propietarios e IBI. Se adapta el plazo de 5 años de vigencia del contrato o 7 años si el arrendador es persona jurídica, respecto del sistema de repercusión de dichos gastos (art. 20.2 de la LAU).

1.10 Nuevo derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración. Se establece un potencial derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración, caso de ser establecido por la legislación sobre vivienda, en los supuestos de venta conjunta de la vivienda arrendada conjuntamente con las restantes viviendas del edificio propiedad del arrendador (art. 25.7 de la LAU).

1.11 Fianza y garantía adicional. Se mantiene la fianza obligatoria de una mensualidad en el arrendamiento de vivienda, y de dos mensualidades en el arrendamiento de local de negocio. Se modifica la regulación de la garantía adicional, en el sentido de limitarla a dos mensualidades de renta en el supuesto de arrendamientos de 5 años de duración, o de 7 años si el arrendador es persona jurídica (art. 36.5 de la LAU).
Por tanto, en los contratos de duración de 5 años, o de 7 años si el arrendador es persona jurídica, la fianza máxima que se puede acordar entre las partes es de un total de 3 mensualidades (1 mensualidad de fianza obligatoria, más 2 mensualidades de garantía adicional).
Si el contrato se pacta por plazo superior a 5 años, o 7 años si el arrendador es persona jurídica, no hay limitación de la cuantía de la garantía adicional.

2. Art. 2. Modificación de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (“LPH”) Se modifica la cuantía del fondo de reserva obligatorio de las Comunidades de Propietarios que pasa del 5% al 10% (art. 9.1.f de la LPH).

3. Art. 3. Modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (“LEC”) La modificación se refiere a un conjunto de medidas que afectan al procedimiento judicial de desahucio de vivienda.

3.1 Requerimiento de pago al demandado. Se modifica el contenido y efectos del requerimiento de pago al demandado, en las reclamaciones de rentas adeudadas en juicio verbal, para regular la posibilidad de que el arrendatario acuda a los servicios sociales en situación de vulnerabilidad (art. 441.1, ter de la LEC).

3.2 Demanda de ejecución. Cuando se trata de vivienda habitual, con carácter previo al lanzamiento, deberá haberse procedido en los términos del art. 441 de la LEC, referente a que el ejecutado pueda acudir a los servicios sociales (art. 549.4 de la LEC).

3.3 Requerimiento de pago. En el requerimiento de pago contenido en el auto que despache ejecución, deberán incluirse las indicaciones contenidas por el art. 441.1, ter de la LEC, referente a que el ejecutado pueda acudir a los servicios sociales (art. 686.1 de la LEC).

4. Art. 5. Modificación del Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (“TRL ITP y AJD”) Se establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales referente a los
arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente, a los que se refiere el art. 2 de la LAU (art. 45.I.B.26 del TRL ITP y ADJ).
La exención del pago del impuesto, cuyo sujeto pasivo es el arrendatario, se refiere a todo tipo de contrato de arrendamiento regulados por la LAU, sean del plazo que sean.

5. Disposición transitoria 1ª. Régimen de los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este Real Decreto Ley
Los contrato de arrendamiento sometidos a la LAU, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este Real Decreto Ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación. El Real Decreto Ley no tiene efectos retroactivos.

6. Disposición final 3ª. Entrada en vigor El Real Decreto Ley ha entrado en vigor el día 19 de diciembre de 2018, al día siguiente de su publicación en el BOE (publicado en el nº 304, de 18 de diciembre de 2018).

Barcelona, 24 de diciembre de 2018.

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