1. Art. 1. Modificación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (“LAU”)

1.1 Se vuelve al principio de libertad de pactos en arrendamientos de vivienda de superficie superior a 300 m2 o de renta inicial anual superior a 5,5 veces el salario mínimo
interprofesional (art. 4.2 de la LAU).

1.2 Se modifica y ajusta la definición de la exclusión de arrendamientos excluidos de la LAU, de viviendas amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato,
comercializada o promocionada en canales de oferta turística (art. 5.e de la LAU).

1.3 Se elimina la necesidad de inscripción de los arrendamientos en el Registro de la Propiedad para que éstos surtan efecto frente a terceros (art. 7 de la LAU).

1.4 Plazo mínimo obligatorio del contrato. Se amplía el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento a 5 años (antes 3 años), cuando el arrendador es
persona física, y a 7 años (antes 3 años), cuando el arrendador es persona jurídica (art. 9.1 de la LAU).

Transcurrido el primer año de contrato, siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese
hecho constar en el mismo de forma expresa la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda para destinarla a vivienda permanente (art. 9.3 de la LAU).

1.5 Prórroga del contrato. Se amplía a 3 años (antes 1) el plazo de prórroga obligatoria, transcurrido el plazo obligatorio inicial de 5 o 7 años, en el supuesto que ninguna
de las partes hubiera notificado a la otra, al menos con 4 meses de antelación en el caso del arrendador y de 2 meses en el caso del arrendatario, la voluntad de no renovarlo (art. 10.1
de la LAU).

1.6 Resolución del derecho de arrendador. Se establece el derecho del arrendatario a continuar en el arrendamiento durante los 5 primeros años de contrato, o 7 si el
arrendador es persona jurídica, en el supuesto de resolverse el derecho del arrendador por causa de retracto convencional, sustitución fideicomisaria, enajenación forzosa derivada de
ejecución hipotecaria, o en ejercicio de un derecho de opción de compra (art. 13.1 de la LAU).

1.7 Subrogación del contrato. En los contratos de duración superior a 5 o 7 años, según sea el arrendador persona física o jurídica, las partes podrán pactar que no haya
derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los 5 primeros años de duración del arrendamiento, o los 7 primeros años si el
arrendador fuese persona jurídica (art. 16.4 de la LAU).

1.8 Actualización por IPC. Se introduce para todos los arrendamientos el límite de actualización anual de renta por la variación experimentada de IPC. En
defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos (art. 18.1 de la LAU).

1.9 Obras de mejora. La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos 5 años de duración del contrato, o 7 años si el arrendador es persona jurídica, le
dará derecho a elevar la renta en los términos previstos, con el límite del 20% de la renta vigente en aquel momento (art. 19.1 de la LAU). Se modifica el régimen de obras de mejora a
efectuar por el arrendador, permitiendo que éstas se ejecuten en cualquier
momento desde el inicio de la vigencia de contrato y previo acuerdo entre las partes, incrementándose la renta en los términos previstos (art. 19.4 de la LAU).

1.10 Gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato. Cuando el arrendador sea persona jurídica, serán de su cargo los gastos de gestión inmobiliaria y
formalización del contrato (art. 20.1 in fine de la LAU).

1.11 Gastos de Comunidad de Propietarios e IBI. Se adapta el plazo de 5 años de vigencia del contrato o 7 años si el arrendador es persona jurídica, respecto del sistema de
repercusión de dichos gastos (art. 20.2 de la LAU).

1.12 Nuevo derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración. Se establece un potencial derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración, caso de ser
establecido por la legislación sobre vivienda, en los supuestos de venta conjunta de la vivienda arrendada conjuntamente con las restantes viviendas del edificio propiedad del arrendador
(art. 25.7 de la LAU).

1.13 Fianza y garantía adicional. Se mantiene la fianza obligatoria de una mensualidad en el arrendamiento de vivienda, y de dos mensualidades en el arrendamiento de local de
negocio. Se modifica la regulación de la garantía adicional, en el sentido de limitarla a dos mensualidades de renta en el supuesto de arrendamientos de 5 años de
duración, o de 7 años si el arrendador es persona jurídica (art. 36.5 de la LAU).

Por tanto, en los contratos de duración de 5 años, o de 7 años si el arrendador es persona jurídica, la fianza máxima que se puede acordar entre las partes es de un total de 3
mensualidades (1 mensualidad de fianza obligatoria, más 2 mensualidades de
garantía adicional). Si el contrato se pacta por plazo superior a 5 años, o 7 años si el arrendador es persona jurídica, no hay limitación de cuantía de la garantía adicional.

2. Art. 2. Modificación de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (“LPH”)

Se modifica la cuantía del fondo de reserva obligatorio de las Comunidades de Propietarios que pasa del 5% al 10% (art. 9.1.f de la LPH),

3. Art. 3. Modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (“LEC”)

La modificación se refiere a un conjunto de medidas que afectan al procedimiento judicial de desahucio de vivienda.

3.1 Reglas para determinar los procesos referentes a arrendamientos. Se modifican y amplían los supuestos de las reglas para determinar el proceso que corresponde a los
arrendamientos en el ámbito del juicio ordinario, por valoración de la cuantía del proceso si es posible, según las normas generales de la LEC (art. 249.1 de la LEC).

3.2 Citación para la vista en el juicio verbal. Se modifican determinados aspectos de las reglas de funcionamiento de la citación para la vista en el juicio verbal (art.
440.3 y 4 de la LEC).

3.3 Casos especiales en la tramitación del juicio verbal. Se añade el apartado 5, que modifica el contenido y efectos del requerimiento de pago al demandado, en las
reclamaciones de rentas adeudadas en juicio verbal, para regular la posibilidad de que el arrendatario acuda a los servicios sociales en situación de vulnerabilidad (art. 441.5 de la
LEC).

3.4 Demanda de ejecución. Cuando se trata de vivienda habitual, con carácter previo al lanzamiento, deberá haberse procedido en los términos del art. 441.5 de la LEC,
referente a que el ejecutado pueda acudir a los servicios sociales (art. 549.4 de la LEC).

3.5 Requerimiento de pago. En el requerimiento de pago contenido en el auto que despache ejecución, deberán incluirse las indicaciones contenidas por el art. 441.5 de la LEC,
referente a que el ejecutado pueda acudir a los servicios sociales (art. 686.1 de la LEC).

4. Art. 5. Modificación del Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo
1/1993, de 24 de septiembre (“TRL ITP y AJD”)

Se establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales referente a los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente, a los que se refiere el art. 2 de la LAU
(art. 45.I.B.26 del TRL ITP y ADJ).

La exención del pago del impuesto, cuyo sujeto pasivo es el arrendatario, se refiere a todo tipo de contratos de arrendamiento regulados por la LAU, sea del plazo que sean.

5. Disposición adicional segunda. Sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda

Se crea un sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda, que se elaborará en el plazo de 8 meses por la Administración General del Estado, o en su caso por
las respectivas Comunidades Autónomas en ejercicio de sus c
competencias.

6. Disposición transitoria primera. Régimen de los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este Real Decreto Ley

Los contratos de arrendamiento sometidos a la LAU, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este Real Decreto Ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen
jurídico que les era de aplicación.

El Real Decreto Ley no tiene efectos retroactivos.

7. Disposición final tercera. Entrada en vigor

El Real Decreto Ley ha entrado en vigor el día 6 de marzo de 2019, al día siguiente de su publicación en el BOE (publicado en el nº 55, de 5 de marzo de 2019).

Barcelona, 6 de marzo de 2019.

Este sitio web utiliza cookies para que usted tenga la mejor experiencia de usuario. Si continúa navegando está dando su consentimiento para la aceptación de las mencionadas cookies y la aceptación de nuestra política de cookies, pinche el enlace para mayor información.plugin cookies

ACEPTAR
Aviso de cookies