Informarles que el departamento de la Presidencia de la Generalitat de Catalunya ha aprobado la normativa de referencia, la cual entró en vigor en fecha 8 de marzo de 2019, al día siguiente de su publicación en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya (DOGC núm. 7825, de fecha 7 de marzo de 2019).

A continuación les detallamos las principales novedades:

1. Se considera que se infringe la función social del derecho a la propiedad si una vivienda está desocupada de manera permanente e injustificada más de dos (2) años. Ni la ocupación de estas viviendas sin título habilitante ni la transmisión de su titularidad no alterará la situación de incumplimiento de la función social de la propiedad. No obstante, la declaración de incumplimiento de la función social se hace depender de la omisión por el propietario de adoptar las medidas necesarias para ello, en el término que la administración indique.

2. Se asimila a la desocupación indicada durante más de dos (2) años, a aquella situación de viviendas parte de un edificio inacabado con más del 80% de la obra ejecutada, siempre que transcurran más de dos (2) años desde que debiera haberse inacabado.

3. Se crea el Registre d’habitatges buits i d’habitatges ocupats sense títol habilitant, que depende de la Agència de l’Habitatge de Catalunya, en el que han de ser objeto de inscripción las viviendas que se indicarán, por un desarrollo reglamentario posterior y en todo caso las viviendas siguientes:

(i) Las adquiridas en una ejecución hipotecaria, por compensación y pago de deuda con garantía hipotecaria que no estén ocupadas por personas con título.

(ii) Las viviendas en situación anómala de desocupación permanente no procedentes de ejecuciones hipotecarias o dación en pago propiedad de persones jurídicas privadas.

4. Posibilidad de expropiación forzosa de viviendas que no cumplan la función social de la propiedad por no tener una ocupación legal y efectiva durante más de dos (2) años para constituir la residencia de personas. Se debe iniciar un expediente administrativo por el Ayuntamiento o departamento de la Generalitat competente y, ante todo, el propietario debe ser requerido previamente y luego dispone de un (1) mes para dar a la vivienda una función social. La expropiación forzosa puede aplicarse por causa de interés social, para dotar a las administraciones competentes en la materia (municipios y el departamento competente en materia de vivienda de la Generalitat) de un parque social de viviendas asequibles de alquiler, a fin de atender a las necesidades de viviendas de las personas que se encuentren en situación de exclusión residencial o que están en riesgo de encontrarse.

No obstante, para provocar la expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad es necesario que se cumplan los siguientes requisitos:

(i) Que los inmuebles estén situados en determinadas áreas, según establece la Llei 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, o en los municipios que el Govern declare por decreto según las necesidades de vivienda.

(ii) Que las viviendas estén inscritas en el Registre d’habitatges buits i habitatges ocupats sense títol habilitant, o sean susceptibles de estar inscritas, o pertenezcan a personas jurídicas que las hayan adquirido de un titular de viviendas inscritas en el Registro indicado en primera o posteriores transmisiones, aunque el titular actual sea un fondo de activos o la adquisición se haya realizado mediante la transmisión de acciones/participaciones de sociedades mercantiles.

La administración y la persona propietaria de la vivienda, no obstante, pueden llegar a un acuerdo de adquisición por la Generalitat o su cesión temporal para destinarlo a alquiler social en el término de tres (3) meses, finalizando el procedimiento de expropiación, y convirtiéndose la cesión de la vivienda en voluntaria.

5. Uno de los elementos esenciales es introducir medidas para permitir una moderación de los precios del alquiler de las viviendas libres es el denominado “Índex de referència de preus de lloguer d’habitatges”, que será elaborado por la Generalitat a partir de los datos que constan en el Registre de Fianzas del Contractes de Lloguer de Finques Urbanes. Este índice informará sobre la media del precio del alquiler de una vivienda de características similares en el mismo entorno urbano.

(i) El sistema de cálculo y los elementos o factores correctores que influyen en la determinación de los márgenes del citado índice se establecen por orden de la Conselleria competente en materia de vivienda.

(ii) La parte arrendadora de una vivienda no se podrá beneficiar de las ayudas públicas dirigidas al fomento del alquiler cuando la renta pactada sea superior al índice de referencia indicado.

(iii) La parte arrendadora debe incluir los datos del Índice de referencia del precio del alquiler en los anuncios de las ofertas de viviendas en alquiler y en los contratos que se firmen. La información mínima de una oferta de arrendamiento (y posteriormente en el contrato de arrendamiento) ha de contener los datos siguientes: a) La descripción y las condiciones físicas de la vivienda, indicando la superficie útil y sus servicios, las instalaciones y los suministros de que dispone; b) El precio de la renta, con el desglose y el detalle de los servicios accesorios y demás cantidades que asume el arrendatario con indicación de la periodicidad de la liquidación; c) El término del arrendamiento; d) La forma de actualización del precio durante el arrendamiento; e) La fianza y demás garantías que se exijan al arrendatario; f) El “Índex de referència de preus de lloguer d’habitatges” que corresponda; y g) Demás datos previstos en la legislación civil.

(iv) Es una infracción administartiva leve, sancionable hasta 9.000 Euros, omitir la información referente al “Índex de referència de preus de lloguer d’habitatges” en las ofertas de arrendamientos urbanos de viviendas o no hacerlo constar en los contratos de arrendamientos urbanos de viviendas.

(v) Se delimita la función de este índice, la competencia para su elaboración y los datos que permiten obtenerlo.

(vi) Con la formalización del contrato de arrendamiento los ocupantes tienen derecho a que se les entregue la cédula de habitabilidad o la acreditación equivalente y, si procede, el certificado de eficiencia energética.

6. Registro de fianzas. En el denominado Registre de Fiances dels Contractes de Lloguer de Finques Urbanes, se han de hacer constar los siguientes datos:

(i) La situación de la finca arrendada, que ha de incluir la dirección postal, la titularidad, la referencia catastral, el año de construcción, el año y tipo de reforma si ha existido, la superficie construida de uso privativo por usos, la cédula de habitabilidad, y el certificado de eficiencia energética.

(ii) La identificación de las partes contratantes, que ha de incluir los domicilios respectivos al efecto de practicar las correspondientes notificaciones.
(iii) Las características del contrato, que ha de incluir la fecha de formalización, el plazo, la renta, el sistema de actualización de la renta, las garantías adicionales a la fianza, el pago de los suministros básicos, y si se alquila amueblada o no.

(iv) El importe de la fianza y la fecha de su depósito.

(v) Otros datos que para elaborar el indicado “Índex de referència de preus de lloguer d’habitatges”, se determinen por orden de la Conselleria del departamento competente en materia de vivienda.

7. Derecho de adquisición preferente de la Generalitat sobre transmisiones onerosas. La Administración de la Generalitat tiene el derecho legal de adquisición preferente sobre las transmisiones onerosas que afecten: a) Los suelos de titularidad privada reservados al uso de vivienda de protección pública por el planeamiento urbanístico; y b) Sobre las viviendas arrendadas cuando, según la legislación sobre arrendamientos urbanos, se transmitan conjuntamente con el resto de viviendas o locales que formen parte del mismo inmueble.

8. Viviendas de protección oficial de alquiler. En caso de viviendas de protección oficial calificadas a partir de la entrada en vigor de este Decreto Ley que sean promovidos por los particulares con ayudas públicas, incluida la cesión gratuita del suelo o el vuelo afectados por un precio inferior a su valor, para ponerlos a disposición de los usuarios en régimen de alquiler:

(i) Los arrendadores se pueden beneficiar del régimen de coberturas de cobro de las rentas y mientras esté vigente este régimen de ayuda. La cobertura alcanza las rentas impagadas a partir de la interposición de la demanda judicial correspondiente sin otra limitación temporal. Si la demanda se interpone en el término máximo de seis (6) meses des del primer impago de la renta, la cobertura también alcanza las rentas impagadas hasta su interposición.

(ii) Los arrendatarios tienen prioridad para acceder a las prestaciones para el pago del alquiler que convoca la Generalitat de Catalunya.

Barcelona, 19 de marzo de 2019.

BUFETE GUERRERO DE CASTRO, SLP

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