Nota sobre la repercusión de obras al arrendatario en los contratos de arrendamiento de vivienda o local de negocio realizadas por el arrendador

La presente nota tiene por objeto analizar la repercusión del coste de obras al arrendatario en los contratos de arrendamiento de vivienda o local de negocio, realizadas por el arrendador, teniendo en cuenta la modificación normativa habida en España desde la aprobación de la LAU de 1964 hasta la actualidad.

1. Contratos celebrados antes de la entrada en vigor de la LAU de 1964

Para los contratos de arrendamiento de vivienda y local de negocio, celebrados antes de la entrada en vigor de la LAU de 1964, resulta de aplicación el art. 108 de la LAU de 1964.

De acuerdo con éste, en los contratos de arrendamiento de viviendas y locales de negocio anteriores al día 1 de enero de 1965, el arrendador podrá repercutir al arrendatario una compensación parcial del importe de las obras realizadas (art. 107 LAU 1964), referidas a reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio arrendado en estado de servir para el uso convenido, así como de las que realice por determinación de cualquier organismo o autoridad competente.

En estos casos, se prevé una repercusión al arrendatario del 12% anual del capital invertido. En el caso de tratarse de obras ejecutadas por el arrendador que afectan a todo el edificio, dicho porcentaje del 12% se distribuirá entre todos los arrendatarios que se hallen en esta situación, si son obras de carácter común, o únicamente entre los afectados, o en exclusiva si es un único arrendatario el que soporta la obra. La cuantía resultante en ningún caso podrá exceder del 50% de la renta anual que viniera pagando el arrendatario a la fecha del fin de las obras.

Una vez se obtiene el importe resultante, se divide entre 12 y de esta manera se obtiene el incremento mensual de la renta. Dicho incremento no tiene carácter temporal sino definitivo, por lo que en realidad estamos ante un sistema por el que se eleva la cuantía de la renta (en concepto de cantidades asimiladas a la renta) durante todo el tiempo que dure el contrato de arrendamiento.

El hecho de que se efectúe una elevación de renta por este procedimiento no impide que la renta vuelva a ser revisada en el supuesto de que haya nuevas obras.

2. Contratos celebrados entre el 1 de enero de 1965 y el 9 de mayo de 1985

Para los contratos de arrendamiento de vivienda y local de negocio, celebrados desde la entrada en vigor de la LAU de 1964 (1 de enero de 1965) hasta la aprobación del Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica (9 de mayo de 1985), hay que diferenciar:

2.1. Desde la Sentencia del Tribunal Supremo 305/2009, 21 de mayo, se entiende que es inaplicable el art. 108 LAU de 1964 a los contratos celebrados entre estas fechas. Por tanto, de acuerdo con esta Sentencia, en contratos celebrados a partir de 1 de enero de 1965 no es aplicable el art. 108 LAU de 1964, ni el sistema de incremento de renta en él previsto.

Esta doctrina jurisprudencial ha sido completada posteriormente por la Sentencia del Tribunal Supremo 685/2013, de 30 de octubre, en la que se indica que si las obras no son efectuadas por la sola voluntad del arrendador, sino que si además se dan los requisitos previstos en la Disposición Transitoria 2ª, C) 10.3, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre (“LAU de 1994”), en el caso concreto se trataba de obras impuestas por la autoridad administrativa) el art. 108 sigue teniendo aplicación para estos contratos.

2.2. Disposición Transitoria 2ª, C) 10.3, de la LAU de 1994. Para los contratos celebrados en este periodo de tiempo, es decir, del 1 de enero de 1965 al 9 de mayo de 1985, se prevé en esta Disposición Transitoria la posibilidad de volver a aplicar el art. 108 de la LAU de 1964 (que sigue en definitiva siendo el texto legal que aplicar a dichos contratos), pero siempre que se cumplan las siguientes condiciones: (i) que la reparación sea solicitada por el arrendatario, o (ii) que la reparación sea acordada por resolución judicial o administrativa firme.

2.3. El sistema de repercusión de la Disposición Transitoria 2ª, C) 10.3, de la LAU de 1994 es un verdadero sistema de repercusión del coste de las obras. El arrendador podrá repercutir el importe total de las obras necesarias, deduciendo las posibles subvenciones o ayudas públicas que haya obtenido para su realización. Al capital invertido se sumará el importe del interés legal del dinero correspondiente a dicho capital durante los 5 años siguientes al fin de la obra.

El arrendatario pagará al arrendador cada año, hasta el completo pago de la deuda, un 10% del importe calculado, pero el pago total de cada año no puede exceder de la más baja de las dos siguientes cantidades, también en cómputo anual: (i) cinco veces la renta vigente en cada momento, incluidas las cantidades asimiladas; o (ii) el importe del salario Mínimo interprofesional.

Si la cantidad a pagar cada año no sobrepasa ninguna de esas cantidades, la deuda se pagará en 10 años. Si la cantidad a pagar anualmente superase alguna de estas cantidades, no podrá repercutírsele al inquilino en esa anualidad, por lo que la devolución de la cuantía sobrepasará los 10 años.

En caso de ser varios los arrendatarios afectados la cantidad repercutible se repartirá (art. 19.2 LAU de 1994) proporcionalmente a la cuota de participación en inmuebles bajo el régimen de propiedad horizontal o, en caso contrario, conforme acuerden arrendador y arrendatario, y de no haber acuerdo se hará el cálculo en función de la superficie de cada inmueble.

2.4. Elección del sistema por el arrendador. Cuando se den las circunstancias expresadas, el arrendador podrá libremente elegir si aplica el sistema de incremento de la renta previsto en el art. 108 LAU de 1964, o bien el sistema de repercusión de la Disposición Transitoria 2ª, C) 10.3 según la regla 10.4 de esa misma Disposición Transitoria LAU de 1994.

3. Contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985

En principio, las obras de mantenimiento y mejora son a cargo del arrendador, salvo las excepciones señaladas, pero cabe la posibilidad de incremento proporcional de la renta en caso de pacto.

La repercusión para estos contratos no se recoge como posibilidad legal y queda relegada a que sea contemplada a través de pacto contractual. Lo que hace la LAU es distribuir qué parte del contrato debe asumir los gastos por obras, que se diferencian en ordinarias, conservación y mejora, siempre referido a la finca objeto del contrato de arrendamiento.

a) De acuerdo con la LAU de 1994, las pequeñas reparaciones que exige el uso diario de la vivienda son a cargo del arrendatario.

b) Las obras de conservación (de reparación necesaria sin la cual el inmueble arrendado queda inservible para su uso o que incluso llegaría a destruirse, por ejemplo, sustitución de caldera, reparación de conducciones de agua, etc.), son a cargo del arrendador. Se exceptúan aquellas obras cuya necesidad sea imputable al arrendatario por uso indebido o negligente de los elementos comunes o privativos del inmueble arrendado.

c) Las obras de mejora (no imprescindibles para el uso y disfrute de la vivienda; por ejemplo, construcción de una piscina), en principio son a cargo del arrendador, salvo que sean realizadas por expresa voluntad del arrendatario.

Según el art. 19 LAU de 1994: “La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.”
Y, según el art. 20 LAU de 1994: “Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.

En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.

Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.”

Es decir, es requisito para repercutir las obras en la renta, que hayan transcurrido cinco años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica. Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra y cuando la mejora afecte a varias fincas de un edificio en régimen de propiedad horizontal, el arrendador deberá repartir proporcionalmente entre todas ellas el capital invertido, aplicando, a tal efecto, las cuotas de participación que correspondan a cada una de aquellas.

En el supuesto de edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, el capital invertido se repartirá proporcionalmente entre las fincas afectadas por acuerdo entre arrendador y arrendatarios. En defecto de acuerdo, se repartirá proporcionalmente en función de la superficie de la finca arrendada.

La elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que, ya finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de aquella, detallando los cálculos que conducen a su determinación y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.

En todo caso, la repercusión de las obras en la renta hay que entenderlo respecto a las obras que afectan a la vivienda o local arrendado, salvo pacto entre las partes.

4. Resumen

4.1. Contratos anteriores a 24.12.1964: Hasta el completo pago del coste de la obra, como cantidad asimilada a la renta (Art. 108 LAU 1964); salvo que se haya actualizado la renta conforme a la DT 2ª D) 11.3ª LAU 1994, en cuyo caso se estima integrada en la renta por toda la duración del contrato.

4.2. Contratos 24.12.1964 a 09.05.1985: A instancia del arrendador según pacto. A solicitud del arrendatario, resolución judicial o administrativa (DT 2ª C) 10.3ª LAU 1994). Hasta el completo pago del coste de la obra (DT 2ª C) 10.4ª LAU 1994); salvo que se haya actualizado la renta conforme a la DT 2ª D) 11.3ª LAU 1994, en cuyo caso se estima integrada en la renta por toda la duración del contrato.

4.3. Contratos 09.05.1985 y 24.11.1994: Se está a lo pactado en el contrato. No se pueden repercutir, salvo pacto en el contrato y en los términos del mismo.

4.4. Contratos después de 24.11.1994: Se está a lo pactado en el contrato. No se pueden repercutir, salvo pacto en el contrato y en los términos del mismo.

Barcelona, 12 de enero de 2021

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