Nota sobre medidas urgentes en materia de arrendamiento de vivienda (Real Decreto Ley 37/2020, de 22 de diciembre)

Se ha publicado en el BOE de 23 de diciembre de 2020, el Real Decreto Ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes.

1. Antecedentes normativos y objeto de la nota

Las novedades de esta nueva regulación en materia de arrendamientos urbanos de vivienda, que ha entrado en vigor el día 23 de diciembre de 2020 y tiene eficacia para todo el Estado, pueden resumirse en los puntos que se exponen a continuación.

Esta regulación nace bajo el paraguas legal del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma, vigente hasta las 00:00 horas del día 9 de noviembre de 2020; y el Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre, de prórroga del estado de alarma, vigente hasta el día 9 de mayo de 2021. No podemos descartar que el estado de alarma se prorrogue más allá del mes de mayo de 2021.

Este Real Decreto Ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes, modifica el Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al Covid-19.

Conviene recordar que el art. 4 del Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo, establecía una aplicación automática de la moratoria de la deuda arrendaticia en caso de grandes tenedores y empresas o entidades públicas de vivienda, de manera que la Parte Arrendataria de un contrato de vivienda habitual al amparo de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (“LAU”), que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, podrá solicitar de la Parte Arrendadora, cuando ésta sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes.

Y en el caso de que el acuerdo no se hubiese producido, la Parte Arrendadora comunicará expresamente a la Parte Arrendataria (i) una reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del Covid-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses; o (ii) una moratoria en el pago de la renta que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del Covid-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.

De acuerdo con lo dispuesto por el Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo, existe vulnerabilidad económica de la Parte Arrendataria cuando la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (“ERTE”), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria. Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (“IPREM”), que se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar o en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.

No se entenderá que concurren los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el Covid-19, a los efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual, cuando la Parte Arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España.

La suspensión de los procedimientos judiciales que se regula en este Real Decreto Ley, referentes al arrendamiento de vivienda, se aplica sobre el fundamento de la vulnerabilidad económica y la falta de alternativa habitacional del arrendatario, con independencia de si el arrendador es o no gran tenedor.

2. Suspensión de los procedimientos judiciales

El arrendatario de vivienda urbana podrá solicitar la suspensión durante la vigencia del estado de alarma (hasta el día 9 de mayo de 2021) de los procedimientos de desahucio y lanzamiento arrendaticios en el caso de personas económicamente vulnerables y sin alternativa habitacional.

2.1. Desde la entrada en vigor del Real Decreto Ley 37/2020, de 22 de diciembre (el 23 de diciembre de 2020) y hasta la finalización del estado de alarma (el 9 de mayo de 2021), en todos los juicios verbales sobre reclamaciones de renta o cantidades debidas por el arrendatario, o la expiración del plazo de duración de contratos suscritos conforme a la LAU, que pretendan recuperar la posesión de la finca, se haya suspendido o no previamente el proceso, la Parte Arrendataria puede instar un incidente judicial de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento, ante el Juzgado que conoce del desahucio, alegando una situación de vulnerabilidad económica, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.

2.2. Asimismo, si no está señalada fecha para el lanzamiento, se suspenderá el procedimiento judicial.

2.3. Esta medida de suspensión se establece con carácter extraordinario y temporal, dejando de surtir efecto cuando finalice el estado de alarma (el 9 de mayo de 2021).

2.4. Para que se acuerde judicialmente la suspensión, la Parte Arrendataria debe acreditar documentalmente que se encuentra situación de vulnerabilidad económica.

2.5. A continuación, el Juzgado da traslado a la Parte Arrendadora para que, en su caso, puede alegar que se encuentra también en situación de vulnerabilidad económica, o en riesgo de situarse en ella en caso de que se adopte la medida de suspensión del lanzamiento.

2.6. El Letrado de la Administración de Justicia dará traslado a los Servicios Sociales de la documentación presentada, que emitirá informe en el plazo de 10 días, en el que se valore la situación de vulnerabilidad de la Parte Arrendataria y, en su caso, de la Parte Arrendadora, proponiendo las medidas a aplicar por la administración competente.

2.7. El Juez, a la vista de la documentación presentada y del informe de Servicios Sociales, dictará resolución en el que acordará la suspensión del lanzamiento (mientras dure el estado de alarma), si se considera acreditada la situación de vulnerabilidad económica y, en su caso, que no debe prevalecer en su caso la vulnerabilidad de la Parte Arrendadora.

2.8. Si no se considera acreditada la vulnerabilidad por de la Parte Arrendataria, o bien se considera que debe prevalecer la situación de vulnerabilidad de la Parte Arrendadora, el Juez acordará la continuación del procedimiento.

2.9. Acreditada la vulnerabilidad, antes de la finalización del plazo máximo de suspensión, las Administraciones públicas competentes deben adoptar las medidas indicadas en el informe de Servicios Sociales u otras que consideren adecuadas para satisfacer la necesidad habitacional de la persona en situación de vulnerabilidad, que garanticen su acceso a una vivienda digna. Una vez aplicadas dichas medidas la Administración competente debe comunicarlo inmediatamente al Tribunal, quien deberá dictar resolución en la que acuerde el levantamiento de la suspensión del procedimiento.

3. Suspensión de procedimientos judiciales por ocupación de viviendas sin título

Desde la entrada en vigor del Real Decreto Ley 37/2020, de 22 de diciembre (el 23 de diciembre de 2020) y hasta la finalización del estado de alarma (el 9 de mayo de 2021), en todos los juicios verbales en todos los juicios verbales en los que se sustancien las demandas sobre (i) recuperación de la posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca (art. 250.1.2º LEC), (ii) las que pretendan la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute (art. 250.1.4º LEC), o (iii) las demandas sobre derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, demanden la efectividad de esos derechos frente a quienes se oponga a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación, (art. 250.1,7º LEC), el Juez tendrá la facultad y podrá suspender el lanzamiento hasta la finalización del estado de alarma.

3.1. En estos procedimientos judiciales la medida de suspensión dejará de surtir efecto en todo caso en cuanto finalice el estado de alarma.

3.2. Será necesario para poder suspender el lanzamiento en estos supuestos de ocupación de viviendas sin título, que se trate de viviendas que pertenezcan a personas jurídicas o a personas físicas titulares de más de diez viviendas (“Grandes Tenedores”), y que las personas que las habitan sin título se encuentren en situación de vulnerabilidad económica.

3.3. El Juez tomará la decisión previa valoración ponderada y proporcional del caso concreto, teniendo en cuenta, entre otras que procedan, las siguientes circunstancias: (i) si la entrada o permanencia en el inmueble está motivada por una situación de extrema necesidad, valorándose el informe de los Servicios Sociales que se emita; y (ii) la cooperación de los habitantes de la vivienda con las autoridades competentes en la búsqueda de soluciones para una alternativa habitacional que garantice su derecho a una vivienda digna.

3.4. Para que el Juez pueda acordar la suspensión del procedimiento y del lanzamiento, quien habite la vivienda sin título habrá de ser persona: (i) dependiente, entendido como un estado de carácter permanente en que se encuentran las personas que, por razones derivadas de la edad, la enfermedad o la discapacidad, y ligadas a la falta o a la pérdida de autonomía física, mental, intelectual o sensorial, precisan de la atención de otra u otras personas o ayudas importantes para realizar actividades básicas de la vida diaria o, en el caso de las personas con discapacidad intelectual o enfermedad mental, de otros apoyos para su autonomía personal; (ii) víctima de violencia sobre la mujer; (iii) tener a su cargo, conviviendo en la misma vivienda, alguna persona dependiente o menor de edad; y, en todo caso, (iv) acreditar que se encuentran en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica y un informe previo de Servicios Sociales, en el que se valore la situación de vulnerabilidad de la persona o personas que hayan fijado en el inmueble su vivienda, y se identifiquen las medidas a aplicar por la Administración competente.

3.5. Acreditada la situación de vulnerabilidad de la persona que habite en la vivienda y ponderadas por el Juez todas las demás circunstancias concurrentes, este dictará resolución acordando, en su caso, la suspensión por el tiempo que reste hasta el alzamiento del estado de alarma.

3.6. En caso de no acreditarse la vulnerabilidad o que no se encontrará entre las personas con derecho a instar la suspensión, el juez acordará la continuación del procedimiento.

3.7. En caso de quedar constatada la vulnerabilidad económica, durante el plazo máximo de suspensión fijado, las Administraciones Públicas competentes vienen obligadas a adoptar las medidas indicadas en el informe de Servicios Sociales u otras que consideren adecuadas para satisfacer la necesidad habitacional de la persona en situación de vulnerabilidad, que garanticen su acceso a una vivienda digna. Una vez adoptadas dichas medidas la Administración competente habrá de comunicarlo inmediatamente al Tribunal competente, y el Juez deberá dictar resolución acordando el levantamiento de la suspensión del procedimiento y el correspondiente lanzamiento.

3.8. No procederá la suspensión del procedimiento judicial si la entrada o permanencia en la vivienda ha tenido lugar en los siguientes supuestos: (i) cuando se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona física, si en dicho inmueble tiene su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada, sin perjuicio del número de viviendas de las que sea propietario; (ii) cuando se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona jurídica que lo tenga cedido por cualquier título válido en derecho a una persona física que tuviere en él su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada; (iii) cuando la entrada o permanencia en el inmueble sea consecuencia de delito; (iv) cuando existan indicios racionales de que la vivienda se esté utilizando para la realización de actividades ilícitas; (v) cuando la entrada o permanencia se haya producido en inmuebles de titularidad pública o privada destinados a vivienda social y ya se hubiera asignado la vivienda a un solicitante por parte de la Administración o entidad que gestione dicha vivienda; o (vi) cuando la entrada en la vivienda se haya producido con posterioridad a la entrada en vigor del presente Real Decreto Ley.

4. Derecho de arrendadores y propietarios a la compensación

De acuerdo con la Disposición adicional segunda, del Real Decreto Ley 37/2020, de 22 de diciembre, los arrendadores afectados por la suspensión extraordinaria tendrán derecho a solicitar una compensación económica, en los términos que se indican a continuación:

4.1. Afecta a los arrendadores afectados por la suspensión extraordinaria prevista en el Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo, relativa a la suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional.

4.2. Los arrendadores tendrán derecho a solicitar una compensación cuando la Administración competente, en los tres meses siguientes a la fecha en que se emita el informe de los Servicios Sociales señalando las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad acreditada facilitando el acceso de las personas vulnerables a una vivienda digna, no hubiera adoptado tales medidas.

4.3. La compensación consistirá en (i) el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble, determinado a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento, (ii) más los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador, (iii) por el período que medie entre que se acordare la suspensión y el momento en el que la misma se levante por el Tribunal o por finalizar el estado de alarma.

4.4. No obstante, si dicho valor fuera superior a la renta que viniera percibiendo el arrendador, la compensación consistirá en renta dejada de percibir durante el mismo período señalado anteriormente más los gastos corrientes.

4.5. La compensación es aplicable, en los términos y condiciones establecidos, a todos los procedimientos en los que se dicte la suspensión desde la entrada en vigor de este Real Decreto Ley 37/2020, de 22 de diciembre, pero que se acojan a lo previsto en los arts. 1 y 1 bis del Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo.

4.6. La solicitud de compensación podrá presentarse hasta un mes después de la vigencia del estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre.

5. Garantía de suministro de agua y energía a consumidores vulnerables

De acuerdo con la Disposición adicional cuarta, del Real Decreto Ley 37/2020, de 22 de diciembre, mientras esté vigente el actual estado de alarma, no podrá suspenderse el suministro de energía eléctrica, gas natural y agua a aquellos consumidores en los que concurra la condición de consumidor vulnerable, vulnerable severo o en riesgo de exclusión social definidas en los arts. 3 y 4 del Real Decreto 897/2017, de 6 de octubre, por el que se regula la figura del consumidor vulnerable, el bono social y otras medidas de protección para los consumidores domésticos.

6. Régimen aplicable a los procedimientos judiciales en curso

De acuerdo con la Disposición transitoria primera, del Real Decreto Ley 37/2020, de 22 de diciembre, las modificaciones introducidas y que suponen la suspensión durante el estado de alarma de los procedimientos de desahucio y lanzamiento arrendaticios en el caso de personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional, desde la entrada en vigor de éste y hasta la finalización del estado de alarma (el 9 de mayo de 2021), en los juicios verbales que versen sobre reclamaciones de renta o cantidades debidas por el arrendatario, afectan (i) a los procedimientos de desahucio que puedan iniciarse a partir del 23 de diciembre de 2020, y (ii) a aquellos procedimientos que se encuentren en curso en los órganos judiciales.

7. Entrada en vigor

El presente Real Decreto Ley 37/2020, de 22 de diciembre, ha entrado en vigor el mismo día de su publicación en el BOE, es decir, el día 23 de diciembre de 2020.

Barcelona, 30 de diciembre de 2020