Nota sobre medidas urgentes en materia de arrendamiento de locales de negocio (Real Decreto Ley 35/2020, de 22 de diciembre)

Se ha publicado en el BOE de 23 de diciembre de 2020, el Real Decreto Ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria.

1. Antecedentes normativos y objeto de la nota

Las novedades de esta nueva regulación en materia de arrendamientos urbanos de locales de negocio, que ha entrado en vigor el día 23 de diciembre de 2020 y tiene eficacia para todo el Estado, pueden resumirse en los puntos que se exponen a continuación.

Esta regulación nace bajo el paraguas legal del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma, vigente hasta las 00:00 horas del día 9 de noviembre de 2020; y el Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre, de prórroga del estado de alarma, vigente hasta el día 9 de mayo de 2021. No podemos descartar que el estado de alarma se prorrogue más allá del mes de mayo de 2021.

2. Ámbito de aplicación y exclusiones

Este Real Decreto Ley establece medidas para reducir los gastos fijos de arrendamiento que soportan, con carácter general, empresas y autónomos. Debido a las medidas excepcionales adoptadas por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma, muchas actividades económicas se han visto obligadas a suspender su actividad o a reducir drásticamente la misma. Como consecuencia de ello, la falta de ingresos o la minoración de los mismos durante el periodo que dure el estado de alarma puede dar lugar a la incapacidad financiera de autónomos y pymes para hacer frente al cumplimiento, total o parcial, de sus obligaciones de pago de renta de locales en alquiler que pone en serio riesgo la continuidad de sus actividades.

Por lo tanto, se aplica a los contratos de arrendamiento diferente a los de vivienda (locales de negocio en que los arrendatarios sean autónomos o pyme.

Asimismo, aunque la norma no establece expresamente nada, no afecta a los contratos de arrendamiento de locales de negocio celebrados desde la declaración del estado de alarma por el Decreto 926/2020, de 25 de octubre. Hay que entender que en ese caso, la existencia del estado de alarma ya engloba la capacidad de acuerdo de las partes. Aunque este Real Decreto Ley se refiere a medidas urgentes de apoyo al sector turístico, hostelería y de comercio, las medidas arrendaticias hay que entenderlas aplicables a todos los sectores de la economía, de manera que es aplicable a cualquier sector cuyo arrendatario sea un autónomo o una pyme.

Las medidas extraordinarias no son de aplicación: (i) a los arrendatarios de las entidades públicas empresariales adscritas al Ministerio de Fomento a las que, con personalidad jurídica propia, se refiere la Ley 38/2015, de 29 de septiembre (art. 22), del sector ferroviario; y (ii) cuando el arrendador esté en concurso de acreedores o cuando, como consecuencia de la aplicación de las medidas previstas de reducción o moratoria en el pago de la renta, el arrendador se encuentre en probabilidad de insolvencia o ante una insolvencia inminente o actual según regula la Ley Concursal, bien sea por no poder hacer frente o prever que no podrá cumplir sus obligaciones exigibles (art. 2 TRLC), lo que deberá acreditarse.

3. Arrendamientos para uso distinto del de vivienda con Grandes Tenedores

En los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda con Grandes Tenedores, se pretende que la Parte Arrendadora y la Parte Arrendataria lleguen a un acuerdo. No obstante, en caso de que las partes hubieran llegado a un acuerdo sobre la reducción de la renta o su moratoria para el pago, que afectara únicamente a una parte del período comprendido por el estado de alarma declarado y a sus prórrogas, así como a un máximo de cuatro meses posteriores a la finalización de la última prórroga de dicho estado de alarma, la medida de reducción en el 50% o la de la moratoria sobre la renta arrendaticia que prevé este Real Decreto Ley se aplicará solo respecto a la parte del período que no esté afectada por ese acuerdo de las partes.

3.1. A falta de un acuerdo entre las partes o respecto al periodo sobre el que no hayan llegado a un acuerdo, comprendido hasta cuatro meses después en que se produzca el alzamiento del estado de alarma o prórroga, para la reducción temporal de la renta o una moratoria en el pago de la misma, el arrendatario de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda (art. 3 LAU) o de industria, puede solicitar a la Parte Arrendadora, cuando ésta sea una empresa o entidad pública, o un Gran Tenedor (persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2), una de las siguientes alternativas:

a) Una reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas, pudiendo extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses.

3.2. El pago aplazado de las rentas se puede realizar durante un periodo de dos años a contar desde la finalización de la moratoria, siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento, repartiéndose los importes aplazados de manera proporcional a lo largo del período. Por lo tanto, cuando el contrato de arrendamiento vence antes de los dos años posteriores a la finalización de la moratoria el pago deberá hacerse en los meses siguientes a la finalización de la moratoria y la fecha de finalización del contrato de arrendamiento.

3.3. La reducción o moratoria se refiere solo al concepto de renta arrendaticia. En los casos en los que en el contrato de arrendamiento esté previsto el pago, además de la renta arrendaticia, de otros gastos derivados de servicios de mantenimiento o de otro tipo y, siempre que La Parte Arrendataria se beneficie de estos gastos comunes, quedarán excluidos de las medidas de reducción o moratoria de pago. Asimismo, si esas otras cantidades asimiladas son asumidas contractualmente por la Parte Arrendadora, las debe seguir asumiendo sin que pueda deducirse en cuanto a la reducción por cuanto que cualquier modificación sería una novación o modificación contractual que no se regula en esta Real Decreto Ley.

3.4. La Parte Arrendataria debe solicitarlo por un medio fehaciente antes del 31 de enero de 2021 y la Parte Arrendadora debe comunicar su decisión a la Parte Arrendataria, en el plazo de siete días hábiles desde la recepción de la petición. A partir de la siguiente mensualidad arrendaticia al fin de ese plazo, se aplicará automáticamente la medida elegida por la Parte Arrendadora de entre las descritas (reducción 50% o moratoria). A falta de comunicación expresa en plazo por la Parte Arrendadora, se aplica la medida solicitada por la Parte Arrendataria en la petición realizada.

4. Arrendamientos para uso distinto del de vivienda con autónomos y pymes

4.1. En los arrendamientos para uso distinto del de vivienda o de industria, en los que la Parte Arrendadora no sea un Gran Tenedor y en que la Parte Arrendataria sea un trabajador Autónomo o pymes, podrán solicitar a la Parte Arrendadora solo el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta antes del 31 de enero de 2021, siempre que dicho aplazamiento o la rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario previamente.

4.2. Por tanto, una diferencia importante es que, a falta de acuerdo entre las partes, mientras el arrendador Gran Tenedor debe pasar por una moratoria o una reducción del 50% de la renta, si la Parte Arrendadora no es Gran Tenedor, solo deberá admitir un aplazamiento en el pago de la renta.

4.3. Exclusivamente para favorecer un acuerdo entre ambas partes en lo relativo a la reducción o al aplazamiento de pago de renta, se permite excepcionalmente que la Parte Arrendadora y la Parte Arrendataria puedan disponer libremente de la fianza entregada según el contrato (art. 36 LAU), para servir al pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la fianza, la Parte Arrendataria debe reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuese inferior a un año.

5. Requisitos de los trabajadores autónomos y pymes arrendatarios para acceder a la reducción de renta o aplazamiento en el pago de la renta

Los trabajadores autónomos y las pymes arrendatarias de bienes inmuebles podrán acceder a las medidas indicadas, salvo acuerdo previo de reducción de la renta o del aplazamiento de su pago: (i) si la Parte Arrendadora es Gran Tenedor, solicitando la reducción en el 50% de la renta o el aplazamiento del pago o bien; o (ii) solicitando el aplazamiento del pago de renta en caso de que la Parte Arrendadora no sea un Gran Tenedor.

5.1. Contratos de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el trabajador autónomo (arrendatario).

a) El contrato de arrendamiento debe referirse a un inmueble dedicado a la actividad económica que desarrolla.

b) El trabajador autónomo debe estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma, acordada por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, en (i) el RETA, (ii) en el RESS de los Trabajadores del Mar, (ii) o Mutualidades sustitutorias del RETA.

c) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas (Comunidades Autónomas).

d) No obstante, si la actividad no se viera suspendida por la causa citada, debe acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos, un 75% en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

5.2. Contratos de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme (arrendataria).

a) Podrán solicitar el aplazamiento de pago si no superan los límites establecidos para poder formular balance y estado de cambios en el patrimonio neto abreviados, es decir, que durante dos ejercicios consecutivos y a la fecha de cierre de cada ejercicio contable, cumplan dos de los siguientes requisitos (art. 257.1 LSC): (i) que el activo no supere 4.000.000€; (ii) que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere 8.000.000€; o (iii) que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.

b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas (Comunidades Autónomas).

c) Que su actividad no se vea suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, pero acredite una reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos, un 75% en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

5.3.Los anteriores requisitos deben acreditarse por la Parta Arrendataria a la Parte Arrendadora, mediante la presentación de la siguiente documentación:

a) La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, sobre la base de la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75% en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior.

b) En todo caso, cuando la Parte Arrendadora lo requiera, la Parte Arrendataria tendrá que mostrar sus libros contables a la Parte Arrendadora para acreditar la reducción de la actividad.

c) La suspensión de actividad se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o por la entidad competente para tramitar el cese de actividad extraordinario, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

6. Consecuencias de la aplicación indebida de la reducción y el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta

Los arrendatarios que se hayan beneficiado de la reducción y del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos para ello, son responsables de los daños y perjuicios que puedan producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.
Ello, deberá solicitarse en el correspondiente procedimiento judicial, en su caso, y deberá ser acreditado por la Parte Arrendadora, que debe acreditar dichos daños y perjuicios.

7. Entrada en vigor

El presente Real Decreto Ley 35/2020, de 22 de diciembre, ha entrado el día siguiente al de su publicación en el BOE, es decir, el día 24 de diciembre de 2020.

Barcelona, 30 de diciembre de 2020.


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